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Urbanisme : le lien fonctionnel permettant à deux constructions séparées de former un ensemble immobilier unique dépend des considérations d’ordre technique ou économique mais également des règles d’urbanisme (Conseil d’Etat)

Par arrêt du 28 décembre 2018 n°413955, le Conseil d’Etat a jugé qu’afin d’apprécier le lien fonctionnel entre deux constructions distinctes, impliquant la délivrance d’un permis de construire unique, des considérations techniques, économiques mais surtout, les règles d’urbanisme applicables devaient être prises en compte.

Résumé

Un ensemble immobilier unique nécessite un permis de construire unique. Pour savoir si un tel ensemble immobilier est caractérisé, le juge administratif doit vérifier l’existence d’un lien fonctionnel entre les constructions concernées. Ce lien fonctionnel s’apprécie :

- En premier lieu, au regard des considérations d’ordre technique ou économique ;

- En second lieu - et c’est l’apport de l’arrêt commenté - au regard des règles d’urbanisme.

Commentaire

En l’espèce, le maire de la commune d’A. a délivré d’une part, un permis de construire et un permis de construire modificatif les 15 octobre 2015 et 25 juillet 2016 à la société X. pour la construction d’un projet comprenant un bâtiment collectif et deux villas ; d’autre part, un permis de construire et un permis de construire modificatif les 4 décembre 2015 et 25 juillet 2015, aux consorts Z. pour un projet portant démolition partielle d’un bâtiment, construction d’un bâtiment collectif et construction d’une villa.

Les consorts A. ont saisi le Tribunal administratif de Pau afin d’obtenir l’annulation pour excès de pouvoir de ces autorisations.

Par jugement du 7 juillet 2017, le Tribunal administratif de Pau, après avoir joint les requêtes, a fait droit à leurs demandes. Par la suite, la société X. a formé un pourvoi devant le Conseil d’Etat afin d’obtenir l’annulation de ce jugement.

Deux moyens ont été soutenus par les requérants.

- les permis de construire auraient été délivrés en méconnaissance de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme aux termes duquel, un permis de construire nécessite notamment une attestation thermique.

- les permis de construire auraient été délivrés en méconnaissance de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme exigeant une autorisation unique au regard des caractéristiques des projets en cause.

Le Conseil d’Etat a annulé le jugement ayant accueilli ces deux moyens.

En premier lieu, la haute juridiction considère que les juges de 1ère instance ont entaché leur jugement de dénaturation au vu de l’ensemble des pièces qui leur ont été soumises.

En l’espèce, ces derniers ont retenu que les dossiers de demande de permis de construire étaient incomplets du fait de l’absence de tampon indiquant que les attestations thermiques étaient annexées aux demandes. Aussi, l’article R. 431-16 aurait été méconnu.

En second lieu, le Conseil d’Etat s’est prononcé sur la nécessité du permis de construire unique pour les projets querellés.

Pour mémoire, l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme dispose que :

"Le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique.[…] "

De première part, le Conseil d’Etat rappelle l’apport de l’arrêt en date du 17 juillet 2009, n°301615, " Commune de Grenoble ", selon lequel, une construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique, doit, en principe, faire l'objet d'un seul permis de construire.

Toutefois, lorsque l'ampleur et la complexité du projet le justifient, notamment en cas d'intervention de plusieurs maîtres d'ouvrage, les éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome peuvent faire l'objet de permis distincts, sous réserve que l'autorité administrative ait vérifié, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l'ensemble des permis délivrés.

De deuxième part, le Conseil d’Etat apporte une précision quant aux modalités d’appréciation d’un ensemble unique. Ainsi :

"Lorsque deux constructions sont distinctes, la seule circonstance que l'une ne pourrait fonctionner ou être exploitée sans l'autre, au regard de considérations d'ordre technique ou économique et non au regard des règles d'urbanisme, ne suffit pas à caractériser un ensemble immobilier unique. "

Autrement dit, le lien fonctionnel permettant à deux constructions, tout en étant séparées, de former un ensemble unique dépend des éléments techniques et économiques du projet, mais également des règles d’urbanisme applicables.

En l’espèce, le Tribunal administratif a considéré que le projet querellé constituait un ensemble immobilier unique en se fondant exclusivement sur des éléments techniques.

En effet, ont été pris en considération, des éléments tels que la même voie d'entrée et de circulation interne, la même rampe d'accès aux parcs de stationnement respectifs, ou encore le partage des mêmes réseaux d'eau.
Par voie de conséquence, le Tribunal administratif a entaché son jugement d’une erreur de droit.

Le Conseil d’Etat a annulé le jugement.

Isabelle Michel

Juriste – Cabinet Gossement Avocats

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