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Sites et sols pollués : les obligations réciproques entre le preneur et le bailleur ne se limitent pas à celles énoncées dans le contrat de bail (Cour de cassation)

Par un arrêt du 24 mai 2018, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi d’un bailleur qui sollicitait une dépollution du site par le preneur exploitant d’une ICPE. Un arrêt important en ce qu'il rappelle que les obligations réciproques entre le preneur et le bailleur ne se limitent pas à celles énoncées dans le contrat de bail. Il convient de tenir compte des échanges entre les parties mais aussi des obligations légales et réglementaires qui s'appliquent, notamment en matière de dépollution. 

En l’espèce, la demanderesse était propriétaire d’un ensemble immobilier à usage industriel et commercial, sur partie duquel un bail commercial avait été consenti en 1992 à un exploitant, qui y exerçait depuis cette date une activité de galvanisation.

En 2007, la défenderesse a repris l'activité de l’exploitant et a indiqué au bailleur dans un courrier du 16 mars 2007 que « Comme vous le souhaitez et comme la loi nous l'impose, lorsque nous quitterons ces locaux, nous ferons procéder à une étude de sol afin de vous démontrer qu'il n'existe pas de pollution qui risque de diminuer la valeur de votre bien. Nous procéderons également à la remise en état du bâtiment par la réalisation d'une dalle béton à l'endroit où se situe le bain zinc actuel, ainsi que sur la petite zone où un mur a été supprimé. Nous procéderons également à un nettoyage du sol afin d'éliminer les poussières et graisses qui s'y trouvent. »

Un bail précaire a été régularisé précisant les modalités selon lesquelles les lieux seraient restitués, reprenant l'engagement du preneur de nettoyer les lieux à son départ.

Le preneur à bail a libéré les lieux le 4 décembre 2009. A cette occasion, le propriétaire a reconnu que « les lieux loués lui ont été donnés en bon état de réparation locative et d'entretien, et que les locaux ont été correctement nettoyés par le preneur comme prévu au paragraphe 3 des charges et conditions dudit bail ».

Or, un diagnostic de sols a été réalisé en novembre 2009, concluant à une contamination des sols par le zinc.

Le bailleur a alors assigné le preneur en paiement d’indemnités d’occupation et d’immobilisation ainsi que de dommages et intérêts réparant la perte de chance de vendre l’immeuble, aux motifs qu’il n’avait pas respecté son engagement de remise en état des lieux.

Le tribunal de grande instance de Rouen a, par un jugement en date du 7 avril 2015, fait droit à la seule demande d’indemnisation au titre de l’occupation et de l’immobilisation du bien.

Ce jugement a été infirmé en appel par la Cour d’appel de Rouen le 24 mai 2018, qui a débouté le propriétaire de l’ensemble de ses demandes.

Ce dernier a alors formé un pourvoi en cassation qui a également été rejeté par la Cour de cassation.

En premier lieu, la Cour de cassation constate que le preneur a respecté ses engagements contractuels issus d’une part, du bail précaire en ce qu’il a procédé aux travaux qui y étaient prévus et, d’autre part, de la lettre du 16 mars 2017.

Le premier élément à retenir dans cette affaire, c’est que la Cour de cassation tout comme la Cour d’appel de Rouen acceptent d’examiner le contenu d’une lettre rédigée avant la conclusion du contrat de bail. Elles lui reconnaissent ainsi une valeur contraignante alors même qu’il s’agit d’une simple lettre signée par une seule partie et dont le contenu n’avait été repris qu’en partie par le contrat de bail :

"Dans son courrier du16 mars 2007, X avait indiqué que « Comme vous le souhaitez et comme la loi nous l'impose, lorsque nous quitterons ces locaux, nous ferons procéder à une étude de sol afin de vous démontrer qu'il n'existe pas de pollution qui risque de diminuer la valeur de votre bien », mais cette indication ne peut s'analyser comme un engagement de procéder à la dépollution du site évoquée par la SCI X". (Extrait de l’arrêt de Cour d’appel)

Toutefois, si les juridictions tiennent compte de cette lettre, elles jugenet, au cas d'espèce que son contenu ne peut s’analyser comme un engagement de procéder à la dépollution du site évoquée par le bailleur.

La Cour d’appel saisie puis la Cour de cassation ont, toutes deux, adopté une interprétation stricte du contenu de la lettre de l’exploitant. En effet, cette lettre pouvait s’interpréter de deux façons :

- Soit de façon large en considérant que l’exploitant s’était engagé à ce qu’il n’y ne réside aucune pollution des sols, ce que prétendait le bailleur. En effet, l’exploitant d’une installation classée peut contractuellement s’engager à dépolluer le site au-delà de ses obligations légales.

- Soit de façon restrictive en considérant que l’exploitant n’avait pas entendu dépolluer le site au-delà des obligations légales à sa charge. Au soutien de cette interprétation retenue par les juridictions, on remarque que l’exploitant avait fait référence à ses obligations légales (« comme la loi nous l’impose »).

Les exploitants d’ICPE doivent donc être particulièrement vigilants aux écrits adressés à leur bailleur dont ce dernier pourrait se prévaloir.

En deuxième lieu, la Cour de cassation constate que le preneur a, en plus de respecter ses obligations contractuelles, respecté ses obligations légales et réglementaires en permettant « sans risque un usage futur comparable à celui de la dernière période d’exploitation de l’installation ».

Pour rappel, aux termes de l’article R.512-39-2 du code de l’environnement, lorsqu'une installation soumise à autorisation est mise à l'arrêt définitif, l’usage du site est déterminé conjointement entre le maire, le propriétaire et l’exploitant.

A défaut d'accord entre ces personnes, la dépollution doit permettre un usage futur du site comparable à celui de la dernière période d'exploitation de l'installation.

Dès lors, qu’un usage industriel et commercial était garanti, la Cour de cassation considère dans cette affaire que l’exploitant n’avait commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité civile.

Le second enseignement à retenir dans cet arrêt - comme de nombreux autres décisions intervenues en matière de sites et de sols pollués -, est que les propriétaires qui souhaiteraient obtenir une dépollution intégrale du site doivent être particulièrement vigilants en insérant, au contrat de bail, des clauses précises et claires en ce sens. Dans le cas contraire, l’exploitant sera tenu d’une obligation de dépollution telle que fixée par le code de l’environnement.

Arnaud Gossement

Avocat associé - Cabinet Gossement Avocats

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