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Urbanisme : responsabilité du notaire pour la vente immobilière d’un bien sans autorisation de construire (Cour de cassation)

Par un arrêt du 15 mars 2018, n° 17-11850, la Cour de cassation a écarté la responsabilité du vendeur sur le fondement du dol, de l’erreur et de la garantie des vices cachés mais a engagé celle du notaire pour défaut d’information, dans le cadre de la vente d’un bien immobilier qui avait été érigé sans faire l’objet d’une autorisation de construire.

Dans cette affaire, les acheteurs ont acquis un bien comportant une villa à usage d’habitation et un petit chalet. Or, ils ont découvert ultérieurement que les constructions existantes n’avaient fait l’objet d’aucune autorisation de construire. Ils ont alors assigné le vendeur et le notaire en annulation de la vente et paiement de dommages et intérêts.

La Cour d’appel de Chambéry a condamné le notaire à leur verser la somme de 100 000 euros correspondant à la moitié de la dévalorisation du bien à titre de dommages et intérêts, mais a rejeté leurs autres demandes.

Les acheteurs, n’ayant obtenu qu’une satisfaction partielle, ont alors formé un pourvoi en cassation. La Cour de cassation, par un arrêt du 15 mars 2018, a confirmé la décision des juges du fond.

Le dol est écarté en raison de l’ancienneté de la construction :

« compte tenu de l’ancienneté de la construction de la maison et de l’absence d’information donnée aux associés par les constructeurs sur les circonstances de sa réalisation, la SCI avait pu ignorer qu’elle avait été construite illégalement, ce qui excluait le caractère intentionnel du défaut d’information (…); »

Cette décision est l’occasion de rappeler que la démonstration du caractère intentionnel caractérisant le dol est particulièrement difficile à rapporter.

L’obtention de dommages et intérêts sur le fondement de l’erreur est également rejeté au motif que l’erreur a pour seul effet d’entraîner la résolution de l’acte.

Le fondement de la garantie des vices cachés soulevé par les demandeurs est également écarté au motif que l’absence d’autorisation de construire n’avait pas eu pour effet de de rendre la maison impropre à l’habitation.

Enfin, devant la Cour d’appel, les demandeurs avaient obtenu un dédommagement de 100 000 euros, en raison de la faute du notaire, qui avait manqué à son devoir d’information. Elle avait en effet « relevé que la dévalorisation du bien vendu résultait du caractère irrégulier de sa construction et souverainement retenu qu’en raison de la faute du notaire, qui avait manqué à son devoir d’information, M. et Mme X... avaient subi une perte de chance de négocier une réduction de prix ou de renoncer à leur acquisition ».

L’évaluation du préjudice est confirmée par la Cour de cassation. Toutefois, cette solution contraint les acquéreurs à conserver un bien qu’ils n’auraient sans doute pas acheté s’ils avaient eu connaissance de l’absence d’autorisation de construire.

Emilie Bertaina

Avocate - Cabinet Gossement Avocats

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