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Urbanisme – Loi littoral : légalité d’un projet portant sur la réalisation d’un bâtiment résidentiel au sein d’un espace proche du rivage (Cour administrative d'appel de Douai)

Par un arrêt n°16DA00232 du 23 novembre 2017, la Cour administrative d’appel de Douai a apprécié la légalité d’un permis de construire concernant la réalisation d’un bâtiment résidentiel au regard des dispositions de la Loi littoral. C’est l’occasion de revenir sur des notions clés de cette loi dont les dispositions sont intégrées dans le code de l’urbanisme. Présentation.

La loi Littoral implique le respect de prescriptions d’implantation spécifiques, déclinées en fonction des trois niveaux suivants :

- Sur l’ensemble du territoire de la commune soumise à la loi Littoral : Extension de l'urbanisation en continuité des zones urbanisées (Cf. Anciennement article L. 146-4 I du code de l’urbanisme désormais codifié aux articles L.121-8 à L. 121-12).

- Dans les espaces proches du rivage : Extension limitée de l’urbanisation (Cf. Anciennement article L. 146-4 II du code de l’urbanisme désormais codifié à l’article L. 121-13).

- Dans la bande littorale de 100 mètres : Urbanisation interdite en dehors des espaces urbanisés (Cf. Anciennement article L. 146-4 III du code de l’urbanisme désormais codifié aux articles L. 121-16 à L. 121-20).

L’arrêt rendu par la Cour administrative d’appel de Douai concerne la notion d’extension limitée de l’urbanisation appliquée à un permis de construire autorisant l’implantation d'un bâtiment résidentiel de vingt appartements à 200 mètres de la mer.

L’arrêt concerne également la notion d’espace remarquable du littoral (Cf. Anciennement article L. 146-6 du code de l’urbanisme désormais codifié aux articles L. 121-23 à L. 121-26).

En premier lieu, la Cour administrative d’appel de Douai examine si le terrain d’assiette du projet est situé ou non au sein d’un espace proche du rivage au sens de la loi Littoral.

Elle applique les trois critères d’identification que sont :

- La distance séparant le terrain d’assiette du projet avec le rivage ;

- Les caractéristiques des terrains situés entre le projet et le rivage ;

- La covisibilité entre le terrain du projet et le rivage.

La Cour considère que le terrain sur lequel est autorisée l’implantation du bâtiment résidentiel constitue un espace proche du rivage dès lors que :

- Il est situé à 200 mètres du rivage de la mer,

- Il est en covisibilité avec la mer,

- Il est compris dans un compartiment pour l’essentiel non bâti et situé en retrait de bâtiments résidentiels de grande hauteur édifiés en front de mer.

Le projet est donc soumis à la disposition qui encadre l’urbanisation à des extensions limitée.

En deuxième lieu, la Cour estime que le projet constitue une extension seulement limitée de l’urbanisation existante.

D’abord, elle indique que le caractère limité de l’urbanisation dans un espace proche du rivage s’analyse par rapport à l’implantation du projet, son importance, sa densité, et sa destination, ainsi qu’à la topographie des lieux.

Ensuite, elle précise les circonstances de son appréciation :

« 7. Considérant que le permis de construire en litige autorise l'édification d'un bâtiment résidentiel comprenant vingt appartements, représentant au total une surface hors oeuvre nette de 1 847 mètres carrés, sur un terrain qui, s'il est pour l'essentiel non bâti, comporte déjà deux courts de tennis aménagés au sud et une rangée de garages individuels longeant sa limite ouest ; que l'implantation du bâtiment au nord-ouest de ce terrain le place en continuité de l'urbanisation existante sur le front de mer, caractérisée par sa forte densité, et amorce, comme l'a relevé la commission départementale de la nature, des paysages et des sites, une transition entre ces immeubles de grande hauteur et les pavillons situés à une distance d'environ 200 mètres à l'est ; qu'en outre, ce terrain est bordé, au sud, par une rangée de quatre immeubles résidentiels de quatre étages composant la résidence " les Myriades ", dont les caractéristiques sont comparables à celles du bâtiment projeté ; ».

Elle en déduit que le permis de construire contesté est conforme aux dispositions alors en vigueur de l’article L. 146-4 II du code de l’urbanisme.

En troisième lieu, la Cour administrative d’appel de Douai rejette le moyen tiré de la violation des articles L. 146-6 et R. 146-1 du code de l’urbanisme alors en vigueur dès lors que le terrain d’implantation du projet, en dépit de sa nature dunaire, ne peut pas être qualifié d’espace remarquable du littoral.

L’association requérante se fondait en particulier sur la circonstance selon laquelle le projet était situé dans le périmètre d’une zone naturelle d’intérêt écologique, faunistique et floristique (ZNIEFF) et se référait au contenu de la fiche de la ZNIEFF.

Cependant, cette ZNIEFF n’a inclus le terrain en cause que postérieurement à la délivrance du permis de construire alors que la légalité de ce dernier ne peut être appréciée qu’en fonction des circonstances de droit et de fait opposables à la date de sa délivrance.

En outre, et en tout état de cause, la Cour a considéré que le terrain du projet ne présentait pas une valeur écologique propre et qu’il n’était pas nécessaire à l’équilibre de la ZNIEFF prise dans son ensemble.

Florian Ferjoux

Avocat - Cabinet Gossement Avocats


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