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Urbanisme : le juge administratif apprécie strictement la qualité du "voisin immédiat" susceptible de donner intérêt à agir contre un permis de construire

Depuis 2013, l'intérêt à agir de l'auteur d'un recours tendant à l'annulation d'un permis de construire est apprécié de manière bien plus stricte qu'auparavant. Si, "en principe", le "voisin immédiat" peut avoir intérêt à agir contre un permis de construire, cette qualité est appréciée de manière bien plus rigoureuse par le Juge administratif qu'avant la réforme de 2013. L'arrêt rendu ce 27 mars 2017 par le Conseil d'Etat le démontre encore (cf. CE, 27 mars 2017, n°399585).

Pour mémoire, l'article L.600-1-2 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l'urbanisme, précise que le recours contre un permis de construire, démolir ou d'aménager n'est recevable qu'aux conditions suivantes :

" Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation ".

Aux termes de ces dispositions, l'auteur d'un recours contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager doit démontrer son intérêt à agir en démontrant que le projet est de de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien 

Si la preuve de l'intérêt à agir n'est pas rapportée, la requête sera rejetée comme étant irrecevable.

De nombreuses juridictions administratives ont rejeté comme étant irrecevables les recours présentés par des personnes se prévalant de leur qualité de "voisin immédiat" du projet pour démontrer leur intérêt à agir. Ces juridictions ont en effet pu juger que la qualité de voisin immédiat ne pouvait, par principe, pas conférer une qualité donnant intérêt à agir.

Le Conseil d'Etat a cependant jugé, par arrêt du 10 juin 2016 que la qualité de "voisin immédiat" peut donner intérêt à agir contre un permis de construire lorsque l'auteur du recours fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.

L'examen de la jurisprudence administrative démontre cependant que la qualité de "voisin immédiat" est appréciée de manière particulièrement stricte. En synthèse : la qualité de voisin immédiat s'apprécie strictement et ne suffit pas à donner intérêt à agir.

Le requérant qui se prévaut de la qualité de voisin immédiat doit :

  • d'une part, rapporter la preuve de la très faible distance (quelques mètres) et la contiguïté qui sépare son bien du projet litigieux ;
  • d'autre part, produire des éléments concrets et non de simple allégations pour établir le risque de nuisances.

I. Sur la condition tenant à la distance entre le bien du requérant et la construction litigieuse

L'examen de la jurisprudence administrative démontre que le "voisin immédiat" est généralement celui qui est propriétaire d'une habitation située à quelques mètres de la construction et sur une parcelle "jouxtant" celle dudit projet.

Ne démontrent par leur intérêt à agir :

- des requérants excipant du fait que leurs habitations sont situées à 700 mètres du projet. Une distance trop importante pour faire regarder la construction "comme de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance des biens des requérants" (cf. CE, 10 juin 2015)

- des requérants se prévalant d'une distance de 40 mètres entre un bien (hangar) du requérant et la construction est trop importante pour établir son intérêt à agir, il n'en va pas de même dés lors que sa maison est située à 20 mètres (cf. CAA Nancy, 9 mars 2017, n°16NC00139)

Démontrent l'une des conditions de l'intérêt à agir :

- le propriétaire d'une maison d'habitation située à 8 mètres du projet (cf. CAA Douai, 2 février 2017, n°16DA01067)

- le propriétaire voisin "de la parcelle d'assiette du projet, implanté au fond de sa propriété" (cf. CAA Douai, 2 février 2017, n°16DA01003).  

- le propriétaire, de la parcelle attenante au terrain d'assiette du projet en litige, sur lequel elle a fait édifier une maison à usage d'habitation (cf. CAA Nantes, 13 février 2017, n°15NT02347

- le propriétaire d'un bien immobilier situé dans une résidence jouxtant immédiatement la parcelle d'assiette du projet, à laquelle il sera accédé par la même voie que celle menant à l'immeuble qu'ils occupent, et faisaient valoir qu'ils subiraient nécessairement les conséquences de ce projet, s'agissant de leur vue et de leur cadre de vie, ainsi que les troubles occasionnés tant par les travaux que par l'encombrement des accès de leur bien, le tribunal administratif de Marseille a inexactement qualifié les faits de l'espèce (cf. CE, 27 mars 2017, n°399585).   

II. Sur la condition tenant à la preuve du risque de nuisances

Pour démontrer son intérêt à agir, le "voisin immédiat" ne peut se borner à faire état d'une distance de quelques mètres entre son bien et la construction litigieuse. Il doit en outre démontrer que ce projet porte atteinte aux conditions d'utilisation de son bien.

Le Conseil d'Etat a pu juger que l'auteur d'un recours contre une autorisation d'urbanisme ne peut se borner à faire état de sa qualité de voisin du projet. Il doit également démontrer que ce projet portera atteinte à ses droits même si cette atteinte peut n'être qu'éventuelle. (cf. CE, 20 juin 2016, n°386932)

Cette preuve suppose la production de pièces au-delà des seules écritures.

Ainsi :

- Le requérant peut produire devant le juge saisi un constat d'huissier ou des attestations de témoins pour établir l'existence de nuisances (cf. CAA Nancy, 9 mars 2017, n°16NC00139).

- Les requérants peuvent établir leur qualité de propriétaire puis produire "divers clichés photographiques, pris depuis leur propriété, attestant d'une vue directe sur la construction projetée" (cf. CE, 17 mars 2017, n°396362)

En définitive, si la présomption d'intérêt à agir dont peut bénéficier le "voisin immédiat" qui forme un recours contre un permis de construire a pu sembler tempérer le durcissement des conditions de preuve de l'intérêt à agir de l'auteur du recours contre une autorisation d'urbanisme, force est de constater que la notion de "voisin immédiat" demeure éloignée de la notion de proximité qui, avant 2013, permettait de donner plus largement intérêt à agir aux requérants.

Arnaud Gossement

Cabinet Gossement Avocats

A lire également :

Note du 28 novembre 2016 : intérêt à agir du "voisin immédiat"

Note du 22 juin 2016 - Urbanisme : assouplissement de la preuve de l'intérêt à agir de l'auteur d'un recours contre une autorisation d'urbanisme (Conseil d'Etat)

Note du 19 avril 2016 - Urbanisme : précisions sur l'appréciation de l'intérêt à agir du voisin contre un permis de construire (Conseil d'Etat)

Note du 18 mars 2016 - éolien : défaut d'intérêt à agir d'une association contre un permis de construire modificatif (CAA Lyon)

Note du 8 mars 2016 sur l'arrêt n°387507 rendu le 10 février 2016 par le Conseil d'Etat

Note du 27 octobre 2015 sur CAA Nantes 24 juillet 2015 : intérêt à agir d'une société concurrente contre un PC éolien

Note du 5 juillet 2015 sur l'arrêt n°386121 rendu le 10 juin 2015 par le Conseil d'Etat

Note du 19 août 2013 - Contentieux de l'urbanisme : entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013

Note du 28 juillet 2013 - Contentieux de l'urbanisme : ce qui change (ordonnance du 18 juillet 2013)

Note du 2 février 2013 sur CAA Lyon 8 janvier 2013 : intérêt à agir d'une association contre un PC éolien

Note du 4 juin 2012 contre CE 22 mai 2012 : intérêt à agir d'une commune riveraine contre un PC éolien

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